Sokan úgy gondolnak az előszerződésre, mint valamilyen szándéknyilatkozatra, annak kifejezésére, hogy majd valamikor szeretnének szerződni, de „még nem biztos”.
Ezen nézettel szemben fontos tudnunk, hogy egy előszerződés igenis komoly kötőerővel bír, ha meggondoljuk magunkat, nem sétálhatunk csak úgy ki az ajtón azzal, hogy mégsem szeretnénk szerződni.
Előszerződés alapján a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással – az előszerződésben foglalt tartalomnak megfelelően – szerződést (a továbbiakban az egyszerűség kedvéért nevezzük végleges szerződésnek) kötnek.
Amennyiben valamelyik fél mégis megtagadja a végleges szerződés megkötését, a másik fél kérelmére a felek között a végleges szerződést a bíróság is létrehozhatja.
Másik fontos elem, hogy a végleges szerződést az előszerződés szerinti tartalommal kell megkötni. Saját praxisomban is előfordult már olyan, amikor a felek között létrejött ingatlan adásvételi előszerződést követően a végleges szerződés megkötése előtt az eladó „javítani” kívánt kicsit a vételáron. Erre egyoldalúan – éppen az előszerződésben már meghatározott vételár és feltételek miatt – egyik fél sem jogosult. Annak természetesen véleményem szerint nincs akadálya, hogy a felek az előszerződés bizonyos feltételeitől közös megegyezésük mellett eltérjenek, de itt a hangsúly a közös akaraton van.
Nagyon ritka esetben lehetőség van az előszerződést követően a végleges szerződés megkötésének megtagadására, ehhez azonban az alábbi feltételek mindegyikének, együttesen fenn kell állnia:
„A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy
- a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
- b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
- c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
- d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.”
A fent írt feltételekkel kapcsolatban pedig vegyük figyelembe, hogy azok fennállását a végleges szerződés megkötését megtagadó félnek kell bizonyítani, ami sokszor nem egyszerű.
A fentieknek megfelelően tehát érdemes tudatosítani magunkban, hogy az előszerződés nem csak egy jelentéktelen papír, vagy egy szándék kifejezése, hanem jogi kötőerővel bíró, kikényszeríthető dokumentum.
A jelen cikkben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
