Korábbi bejegyzésekben szó volt arról, miért nem érdemes különböző mintákat használni egy bérleti szerződés megkötésekor, illetve arról is, hogy mi a különbség a határozott és a határozatlan idejű bérlet között. A jelen bejegyzésben egy szintén gyakori, leginkább bérleti szerződésekkel kapcsolatban felmerülő témát szeretnék kicsit körbejárni, mégpedig a kaució intézményét.
Kaució? Óvadék?
Ha a kaució szóra rákeresünk a bérleti szerződéseket is szabályozó Polgári Törvénykönyvben, nem fogjuk megtalálni, ilyen jogi kifejezést ugyanis nem tartalmaz. A széleskörűen ismert kaució jogi kifejezése ugyanis az óvadék, ezt már megtaláljuk a törvényben. Itt nem a büntetőügyekkel kapcsolatos óvadékról van szó, hanem a polgári jogi értelemben vett óvadékról, és mivel jogilag így helyes, a kauciót a továbbiakban óvadéknak hívom.
Mi a lényege?
Az óvadék lényege, hogy egy meghatározott követelés biztosítására szolgál, gyakorlatilag egyfajta zálogjog.
Óvadékot általában a bérbeadó kér a bérlőtől, mégpedig egy esetleges jövőbeli követelése biztosítására. Az összege a felek megállapodásán múlik, általában 1, 2 vagy 3 hónapnyi bérleti díj összegében szokták meghatározni, de bármilyen összeget ki lehet kötni, nem kell, hogy az a bérleti díjhoz igazodjon. Lényege, hogy ha a bérbeadónak követelése keletkezik a bérlővel szemben, azt az óvadék összegéből levonhatja, ha pedig a bérleti jogviszony „simán”, probléma nélkül zajlik, akkor annak összegét a bérlő részére maradéktalanul vissza kell adni.
De milyen követelésről is beszélünk?
Bérleti jogviszonyban általában bérleti díj tartozásról, rezsi nem fizetéséről vagy a bérelt ingatlanban vagy az abban található ingóságokban történő károkozásról. Érdemes ugyanakkor a bérleti szerződésben azt is meghatározni, hogy az óvadék milyen tartozások fedezésére szolgál. Ezeknek a tartozásoknak az összegét a bérbeadó az óvadék összegéből levonhatja és csak a fennmaradó összeget kell a bérlő részére visszafizetnie, ugyanakkor azt vissza kell fizetni, tehát ha a tartozás összege nem éri el az óvadék összegét, akkor nem lehet a teljes óvadékot megtartani. Fontos, hogy olyan költségeket, amiket a bérbeadónak kell állni (pl. bizonyos javítási költségek), nem lehet az óvadékból levonni, hiszen az nem a bérlő tartozása.
„Lelakni” az óvadékot?
Gyakori még az az eset is, hogy a felek megállapodnak abban, hogy a bérlő „lelakja” az óvadékot. Ha például 2 havi bérleti díj összege az óvadék összege, és a bérleti jogviszonyból már csak 2 hónap van hátra, ebben megállapodhatnak a felek. Ugyanakkor az nem teljesen jogszerű, ha a bérlő önkényesen úgy dönt, hogy ő „lelakja” az óvadékot. Ez azért van, mert az óvadékkal a bérleti jogviszony megszűnése után kell elszámolni, tehát jogilag helyesen végig fizetni kell a bérleti és közüzemi díjakat, nem szabad károkat okozni és akkor a bérlő a jogviszony végén kell, hogy az óvadékot visszakapja. Ha ugyanis már a jogviszony vége előtt „lelakja” az óvadékot, az azt jelenti, hogy az utolsó időszakra az óvadék már nem biztosítja a bérbeadó követeléseit (ami ugye nem csak bérleti díj lehet, hanem közüzemi díjak vagy kártérítési követelés is).
Az óvadék tehát egy bevált és jó gyakorlat, és ha a jogviszony során mindenki jogszerűen jár el, akkor nem kell tartani tőle, nem árt azonban tisztában lenni a szabályaival.
Ha bizonytalan, kérjen szakértő segítséget, én magam is örömmel állok rendelkezésére!
A jelen bejegyzésben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal a www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
Fotó: pixabay.com
Tisztelt Címzett!
Ez év januárban, ki béreltünk egy 3 szobás lakást,határozatlan idejü szerződéssel, sikerült azonban a lakáspályázat sikeressége kaptunk önkormányzati lakást,ezt a tulajdonosnak jeleztük aki nem nagyon örült a hírnek, kérte még hogy a június hónapot fizessem ki annak ellenére hogy ondtam legkésőbb július végén ki költözünk, a vagyonkezelő hívott és már ebben a hónapban megkapjuk a kulcsokat.
beköltözéskor közjegyző által hitelesített ki költözési nyilatkozatot is csináltunk 48 ezer ft-ért.
a lényeges kérdésem az lenne vissza jár a kaució határozatlan idejű szerződéskor ha időben jelzem a kiköltözés szándékát? Elvileg határozatlan idejű szerződésnél bármikor felmondhat bármelyik fél, viszint van egy rész az általunk alá irt szerződsénél ,hogy xy ezen a napon yx határozatlan idejű szerződést köt de minimum egy évre, lehet hivatkonia a főbérlőnek a kaució megnemfizetésére?
Üdvözlöm!
Sajnos ezt a szerződés ismerete nélkül nem lehet pontosan megítélni, de elképzelhető, hogy – bár határozatlan idejű a szerződés – az első 1 évre kizárja a felmondás jogát, ebben az esetben a felmondása akár jogellenes is lehet. A kaució (óvadék) alapvetően nem az ilyen igények biztosítására szolgál, hanem a bérlő által meg nem fizetett lakbér, rezsiköltség vagy okozott károk megtérítésére, de nem kizárt, hogy a bérbeadó a felmondás jogellenességéből eredő esetleges kárigényét így próbálja érvényesíteni. Ahogy említettem, ennek megítéléshez azonban az ügy részletesebb ismerete szükséges.