Egy korábbi bejegyzésemben már foglalkoztam azzal, hogyan működik egy ingatlan adásvétel „ügyvédes része”, hogyan zajlik a folyamat és mik a leggyakrabban szükséges dokumentumok, információk.
Ebben a bejegyzésben azzal szeretnék foglalkozni, hogy mire kell számítani egy olyan adásvételi ügyletben, ahol valamelyik pénzintézet is „képbe kerül”. Ilyen előfordulhat akár piaci kölcsön, CSOK, CSOK hitel, kamattámogatott hitel, vagy akár a jelenleg még kezdeti időszakában tartó zöld hitel stb. igénybevétele esetén.
Lássuk tehát, mik azok az extrák, amiket érdemes tudni!
1. Adásvételi szerződés követelmények
Az egyik legfontosabb, amit tudni kell, hogy általában minden egyes pénzintézet rendelkezik egy olyan tájékoztatóval, amit kifejezetten okiratszerkesztő ügyvédek részére készít, ez tartalmazza azt, hogy a pénzintézet milyen feltételeket szeretne látni az adásvételi szerződésben annak érdekében, hogy az ügyintézési folyamat zökkenőmentes legyen. Ez könnyen beszerezhető az adott pénzintézettől, és érdemes is mihamarabb az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésére bocsátani a szerződés előkészítése érdekében.
2. Az utolsó vételárrészlet
Sokan nincsenek tisztában vele, de a legtöbb pénzintézet kifejezetten ragaszkodik ahhoz, hogy az utolsó vételárrészlet az általa folyósítandó összeg legyen. Ez azért van, mert ezzel biztosítják azt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzéséhez (és ennek megfelelően a kölcsön biztosítékául szolgáló jelzálogjog és elidegenítési és terheli tilalom bejegyzéséhez) szükséges utolsó vételárrészlet – és így a teljes vételár – megfizetésre kerüljön. Ennek megfelelően tehát érdemes figyelni arra, hogy amikor a vételár megfizetését tervezzük, ütemezzük, az utolsó vételárrészlet mindenképpen a bank által folyósítandó összeg lesz.
3. A bank teljesítésének határideje
Az adásvételi szerződés aláírása előtt, a fizetés ütemezésének tervezése során mindenképpen érdemes egyeztetni a pénzintézettel arról, hogy mi az a határidő, ami alatt egészen biztosan tudja folyósítani a kölcsönt. Ez azért fontos, mert minden, banki közreműködéssel érintett adásvételi szerződésben szükséges meghatározni a teljes vételár megfizetésének végső határidejét, ami a folyósítás időpontjáig nem telhet le, különben a pénzintézet kérni fogja a szerződés módosítását. Ez persze megoldható, de plusz köröket jelent mind az ügyvédnél, mind a földhivatalnál, az időveszteségről nem is beszélve. Érdemes tehát olyan határidőt meghatározni, amiből egészen biztosan nem fognak a felek kicsúszni.
4. Kinek utal a bank?
Lehet, hogy vevői részről az tűnhet egyértelműnek, hogy a bank a kölcsön felvevőjének utal, aki majd azt átutalja / odaadja az eladónak, ez azonban nem így van. A legtöbb pénzintézet közvetlenül az eladó bankszámlájára utalja az utolsó vételárrészletet képező kölcsön összegét, szintén ezzel biztosítva azt, hogy a teljes vételár megfizetésre, ezáltal pedig a vevő tulajdonjoga és a kölcsönt biztosító jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésre kerüljön.
5. Földhivatali érkeztetés
Itt már ritkán előfordulhatnak eltérések, de a legtöbb pénzintézet kéri az igénylőtől az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példányát. Érdemes tehát számolni vele, hogy adásvételi szerződés aláírását követően annak földhivatal által érkeztetett példányát a bank részére át kell adni.
6. Önerő nyilatkozat
Ahogyan a 2. pontban írtam, a pénzintézet ragaszkodik ahhoz, hogy az utolsó vételárrészletet képező kölcsön összegét ő fizesse meg, tehát ő legyen az utolsó pont a teljes vételár megfizetéséhez. Ami pedig nem kölcsön, az az önerő, tehát ami a vevő saját pénze. A pénzintézetnek ahhoz, hogy tudja, már csak az ő utalása szükséges a teljes vételár megfizetéséhez, szüksége van egy olyan nyilatkozatra az eladótól, amiben az eladó elismeri, hogy a vevő megfizette részére a teljes önerőt, így már csak a bank teljesítésére van szükség. Ezt nevezzük önerő nyilatkozatnak. Van olyan pénzintézet, amelyik elfogadja, ha az eladó két tanú aláírásával ellátva teszi ezt a nyilatkozatot, de van olyan pénzintézet is, aki erre a nyilatkozatra ügyvédi ellenjegyzést vár el, ez esetben ebben általában az okiratszerkesztő ügyvéd fog segíteni.
Természetesen a fentieken kívül bőven lehetnek még elvárások pénzintézetek részéről, az általam leírtak azokat említik meg, amelyekre szinte minden olyan esetben számítani kell, ha pénzintézeti közreműködéssel zajlik az adásvétel.
Ha szakértői segítségre van szüksége, örömmel állok rendelkezésére, keressen bizalommal!
A jelen cikkben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
Fotó: pixabay.hu
