A lakásbérleti szerződésekkel kapcsolatban korábban már foglalkoztam a netről szedett szerződésminták problémájával, az óvadék (kaució) jellemzőivel, a kiköltözési nyilatkozattal, valamint azzal is, hogy mi a lényege a határozott és a határozatlan időre kötött bérleti szerződéseknek.
Most ismét a bérleti szerződés időtartamával szeretnék foglalkozni, de egy kicsit más szemszögből. Munkám során már többször is hallottam azt, hogy a határozott idejű lakásbérleti szerződés automatikusan átalakul határozatlan idejű szerződéssé, ha a bérlő továbbra is bent marad a lakásban és ez ellen a tulajdonos nem tiltakozik. Bár ezt az interneten is sokszor olvashatjuk, álláspontom szerint ez nem így van. Nézzük, miért is gondolják így sokan, és hogy is van ez valójában!
A trükk a jogszabályok egymáshoz való viszonyában és saját felépítésükben rejlik, azonban ennek mélyremenő elemzésével nem untatnék senkit, a lényeg a következő.
A sokak által ismert Polgári Törvénykönyv (Ptk.) valóban rendelkezik a bérleti szerződésekről, és valóban a határozott idejű szerződés határozatlan idejűvé alakulását említi:
6:338. § [A határozott idejű bérlet megszűnése és a dolog elpusztulása]
(1) Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
Igen ám, de ez általában vonatkozik a bérleti szerződésekre (tehát nem csak a lakásbérletre, hanem pl. az ingóságok bérletére is). A bérleti szerződéseken belül a Ptk. külön foglalkozik a lakásbérlet szabályaival, ha ezek a szabályok az általános, bérletre vonatkozó szabályokhoz képest eltérést tartalmaznának, akkor ezeket kellene alkalmazni, mert speciálisak az általánosabb szabályokhoz képest. A Ptk. az általunk vizsgált kérdésben a lakásbérletre vonatkozó szabályok között nem tartalmaz eltérést, így innen még nem kapunk választ. DE!
A lakásbérletre vonatkozó szabályokat nem csak a Ptk. szabályozza, hanem speciális jogszabályként a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény.) is. A Lakástörvény a Ptk-hoz képest speciálisabb szabályokat tartalmaz, így a lakásbérleti szerződésekre ennek a törvénynek a rendelkezéseit kell alkalmazni akkor, ha a Ptk. rendelkezéseitől eltér. Leegyszerűsítve nagyjából így kell elképzelni, mindig az a szabály élvez elsőbbséget, ami a „beljebb van”:
A Lakástörvény pedig egyértelműen fogalmaz:
23. § (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
Tehát mivel a Lakástörvény egyértelműen arról rendelkezik, hogy a határozott időre szóló lakásbérlet a határozott idő elteltével megszűnik, kijelenthetjük, hogy nem hosszabbodik meg, nem alakul át határozatlan idejűvé, hanem megszűnik. Ennek megfelelően, ha a bérlő továbbra is használja a lakást, arra a szerződés megszűnését követően már nem lesz jogcíme.
A fentiek miatt, és az esetleges félreértések elkerülése érdekében tehát azt javaslom, hogy ne bízzuk a véletlenre a bérlet folytatását a határozott idő lejártát követően, hanem rendezzük, tisztázzuk a helyzetet, mert mindkét oldalról kellemetlen meglepetések érhetnek! Legyünk tudatosak, és ha a végéhez közeledik a határozott idő, vagy hosszabbítsuk azt meg közös megegyezéssel, vagy módosítsuk, esetleg kössünk új szerződést akár határozott, akár határozatlan időtartamra, a lényeg, hogy megfelelően rendezzük a helyzetet.
Ha bizonytalan, kérjen szakértő segítséget, én magam is örömmel állok rendelkezésére!
A jelen bejegyzésben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal a www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
Fotó: pixabay.com
