A foglaló talán az egyik legismertebb jogintézmény, szinte mindenki találkozott már vele (főleg ingatlan adásvételek kapcsán), így a legtöbben nagy magabiztossággal foglalják össze a lényegét: ha a vevő gondolja meg magát, elveszíti a foglalót, ha az eladó, akkor pedig kétszeresen kell visszafizetnie. Ez végülis igaz lehet, azonban a foglaló ennél jóval összetettebb, ismerjük hát meg!
1. érdekesség: Nem csak meggondolás esetére!
A foglaló lényege egészen pontosan a következő: A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglalót tehát nem csak akkor kell alkalmazni, ha valamelyik fél „meggondolja magát”, azaz visszalép a szerződéstől, hanem minden olyan esetre, amikor a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős. Ilyen eset például, ha a vevő nem fizeti meg határidőben a vételárat vagy ha az eladó nem adja a vevő birtokába az ingatlant. Ezeknek persze számtalan oka lehet (pl. hogy a vevő nem kapja meg határidőben a kölcsönt, amiből a vételárat fizetné) és mindig adott esetre vonatkozóan kell vizsgálni, hogy ki a felelős a teljesítés meghiúsulásáért.
2. érdekesség: Most már nem kötelező a szerződéskötéskor átadni!
A jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv (Ptk.) hatálybalépése előtt (2014. március 15.) a foglaló alapvető követelménye volt, hogy azt a szerződés megkötésével egyidejűleg át kellett adni a másik fél részére. Ez olyan eseteket is előidézhetett, hogy ha a foglalót pl. átutalás útján fizették meg mondjuk a szerződés megkötését követő napon, akkor – bár a felek az összeget foglalónak szánták – az nem minősült foglalónak, így annak jogkövetkezményeit sem kellett alkalmazni. Ez a szabály olyannyira beivódott az emberek fejébe, hogy sokan azt gondolják, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg át kell adni a foglalót, holott ma már lehetőség van arra, hogy azt pl. a szerződés megkötését követő napokban, átutalással fizesse meg a vevő.
3. érdekesség: A foglaló nem kötelező!
A foglaló olyannyira széles körben ismert, és olyan nagy arányban alkalmazzák a felek, hogy talán sokszor nincsenek is tisztában azzal, hogy foglalót nem kötelesek kikötni, az pl. egy ingatlan adásvételi szerződésnek egyáltalán nem kötelező eleme. Emellett, ha nem kötünk ki foglalót, az nem jelenti azt, hogy ha kárunk származik a másik fél szerződésszegéséből, úgy a kár összegére ne tarthatnánk igényt, bár tény, hogy nehezebb dolgunk lenne annak érvényesítésével.
4. érdekesség: A foglalóval alkalmazásával még nem feltétlenül van vége az ügynek!
A legtöbben úgy gondolják, hogy a foglaló elvesztésével / kétszeres visszafizetésével az ügy rendezve van, ez az ára a visszalépésnek, szerződésszegésnek. Ez azonban nem teljesen így van. A foglaló egyfajta átalánykártérítéskét szolgál. Akkor is jár, ha a teljesítés meghiúsulásáért nem felelős félnek (az egyszerűség kedvéért a továbbiakban nevezzük vétlen félnek) nem keletkezett ténylegesen kára vagy ha kisebb összegű kára keletkezett, mint a foglaló összege. Ugyanakkor, ha a vétlen félnek a foglaló összegénél nagyobb összegű kára keletkezett, és ennek összegét bizonyítani tudja, akkor bizony a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél nem ússza meg a foglaló elvesztésével / kétszeres visszafizetésével, hanem a vétlen fél teljes kárát köteles megtéríteni, amelybe azonban a foglaló összege beszámít. Erről később részletesebben is írok majd.
5. érdekesség: A túlzott összegű foglalót a bíróság mérsékelheti!
Ha nagyon szeretnénk bebiztosítani magunkat, azt gondolhatjuk, hogy egy jó magas összegű foglaló kikötésével nagyobb biztonságban vagyunk, sőt, akár nagyon jól is járhatunk, ha a másik fél miatt meghiúsul a szerződés. Fontos azonban tisztában lenni azzal, hogy ha nagyon magas összegű foglalót kötünk ki, akkor annak összegét egy jogvitában a bíróság mérsékelheti, azaz kevesebb összegű foglalót állapíthat meg, mint amit a szerződésben kikötöttünk. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy mi minősülhet túlzott mértékű foglalónak. Sajnos erre szinte lehetetlen válaszolni, ugyanis minden ügyben egyedileg mérlegel a bíróság, minden körülményt figyelembe véve. Általánosságban elmondható, hogy pl. egy adásvételi szerződésnél a felek általában a vételár 10 %-ának megfelelő mértékű foglalót szoktak kikötni, véleményem szerint érdemes ezt a számot irányadónak tekinteni a foglaló mértékének meghatározásakor.
Ha bizonytalan, kérjen szakértő segítséget, én magam is örömmel állok rendelkezésére!
A jelen bejegyzésben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal a www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
Fotó: pixabay.com
