Sokan tisztában vannak azzal, hogy ha ingatlant vásárolnak, akkor „valamit fizetni kell” az államnak, de ennek részleteivel már kevesebben vannak tisztában.
A lényeg, hogy vevőként vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk (sokszor halljuk, hogy adózni kell, de ez nem adó, hanem illeték, adófizetési kötelezettsége esetleg az eladónak lehet).
A vagyonszerzési illeték általános mértéke a szerzett vagyon (jelen esetben tehát az ingatlan) forgalmi értékének (az adásvételi szerződésben meghatározott vételárnak) a 4 %-a.
Az alábbiakban tekintsük át, milyen esetekben tudjuk csökkenteni az illetékfizetési kötelezettséget, illetve milyen esetekben mentesülhetünk alóla. (Itt természetesen a jogszabály által engedélyezett illetékkedvezményekre és mentességekre gondolok, sajnos ugyanis előfordul, hogy a felek más módon próbálják a fizetési kötelezettséget csökkenteni, amely több kockázattal is jár. Hogy ez miért nem éri meg, arról itt olvashat bővebben.)
A főszabály alóli kivételek közül most csak a leggyakrabban előfordulókat említem.
Az illetékmentességek közül talán a legismertebb az egyenesági hozzátartozók és a házastársak közötti vagyonátruházásra vonatkozó illetékmentesség. Egyenesági hozzátartozók esetében nem csak szülő-gyermek esetében jár az illetékmentesség, vonatkozik pl. a nagyszülő-unoka esetére is, ugyanakkor fontos, hogy testvérekre nem! Tehát a testvérek között vagyonátruházás – adásvétel esetén – illetékfizetési kötelezettség alá esik! (Fontos, hogy itt visszterhes ügyletről, tehát adásvételről, és nem ajándékozásról van szó, az ugyanis most már testvérek között is illetékmentes!)
Szintén nem kell illetéket fizetnünk, ha a vásárlást megelőző 3 évben vagy a vásárlást követő 1 évben eladjuk egy másik ingatlanunkat, és az eladott ingatlan értéke magasabb mint a vásárolt ingatlané.
Szintén nincs illetékfizetési kötelezettség, ha üres telket vásárolunk, és vállaljuk, hogy azon 4 éven belül lakóházat építünk (és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.). Ehhez persze meg is kell épülnie a lakóháznak, különben utóbb be kell fizetnünk az illetéket.
Az illetékkedvezményeknek egyik fajtája az az eset is, ami a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén jár, ilyenkor ugyanis az adott fiatal az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult. Ez az illetékkedvezmény ma is létezik, azonban csak abban az esetben jár, ha a teljes ingatlan forgalmi értéke a 15.000.000,- forintot nem haladja meg. Figyelembe véve a jelenleg ingatlanárakat – különösen a fővárosban – az utóbbi időben sajnos egyre kevesebb ingatlanra vehető igénybe ez a kedvezmény. Fontos, és gyakran merül fel kérdésként ügyfeleimtől, hogy a teljes ingatlan vételárára vonatkozik-e a 15 millió forintos értékhatár, tehát ha egy fiatal pár vesz mondjuk fele-fele arányban ingatlant, ami 30 millió forint, akkor is jár-e a kedvezmény, hiszen a megszerzett tulajdoni hányad értéke csak 15 millió forint. Sajnos ebben az esetben nem jár a kedvezmény, a jogszabály egyértelmű ebben a kérdésben, amikor az illetékkedvezmény igénybevételéhez a teljes ingatlan vételárát határozza meg.
Nem kifejezetten illetékkedvezmény, de érdemes megemlíteni az ún. „cserét pótló vétel” intézményét. Ennek az a lényege, hogy ha a vásárlást megelőző 3 évben vagy a vásárlást követő 1 évben eladjuk egy másik ingatlanunkat, és az eladott ingatlan értéke alacsonyabb mint a vásárolt ingatlané, akkor csak a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete után kell vagyonszerzési illetéket fizetnünk.
Amint azt írtam, ezek csak a leggyakoribb és legáltalánosabb esetek, természetesen ezen kívül még jópár kedvezmény és mentesség létezik, illetve a felsoroltakon belül is szükséges egyedileg vizsgálni, hogy biztosan megfelelünk a feltételeknek.
A jelen cikkben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden ügy más és más, így minden esetben szükséges az ügy egyedi, részletes ismerete a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen bizalommal www.drrusin.hu weboldalon található elérhetőségeken!
